Izsniedzot hipotēkas aizdevumus, bankām būs jāpērk aizņēmējam apdrošināšanas polise par saviem līdzekļiem. Turklāt viņiem būs jāapdrošina ne tikai nekustamais īpašums, bet arī aizdevēja dzīvība un veselība un pat medicīniskās pārbaudes izmaksas. Tomēr hipotēkas iedzīvotājiem īpaši nesamazināsies, jo aizdevuma procentu likmē tiks iekļauti jauni izdevumi. Bet procedūra kļūs caurspīdīgāka - aizņēmējs visas hipotēkas izmaksas uzzinās nekavējoties, nevis parakstot dokumentus, kā tas notiek tagad. Tas nozīmē, ka tā varēs pilnībā salīdzināt dažādu banku piedāvājumus.
Krievijas Banka ir atklājusi jaunu hipotēku apdrošināšanas koncepciju, kas izstrādāta, izpildot prezidenta rīkojumu veikt pasākumus hipotēku kredītu izmaksu samazināšanai. Apdrošināšanas izmaksas ir viena no hipotēkas kopējo izmaksu sastāvdaļām un bieži tās ievērojami palielina. Tajā pašā laikā pilsoņi ir spiesti maksāt ne tikai pašu apdrošināšanas produktu, bet arī aģentūras komisijas naudu bankai par konkrēta apdrošinātāja apdrošināšanas polišu veicināšanu un pārdošanu, kas var sasniegt 40%.
Kā tas strādā
Tagad saskaņā ar Hipotēku likumu pilsoņiem ir jāapdrošina iegūtais īpašums. Visbiežāk jums ir jāpērk arī apdrošināšana pret nelaimes gadījumiem un slimībām: tas nav obligāts likums, bet praksē bankas samazina procentu likmi, kad tā tiek izsniegta. Aizņēmējs apmaksā apdrošināšanas izmaksas.
Aizņēmējs var iegādāties apdrošināšanas polisi tikai pie apdrošinātāja, kas akreditēts bankā, un visbiežāk, izvēloties uzņēmumu no šī saraksta, viņš vadās pēc bankas darbinieka ieteikuma, kurš piesakās uz hipotēku.
Vai izmaiņas preferenciālu hipotēku valsts programmā izglābs izstrādātājus?
Kā atzīmēja Centrālā banka, šobrīd Krievijas hipotēku apdrošināšanas tirgus ir diezgan koncentrēts. Tajā darbojas aptuveni 16 apdrošinātāji. 2019. gadā viņi saskaņā ar vairāk nekā 8 miljoniem līgumu savāca apmēram 42 miljardus rubļu. Tajā pašā laikā lielāko daļu līgumu (vairāk nekā 80%) noslēdza tikai piecas apdrošināšanas organizācijas.
Šī situācija ir pašreizējās hipotēku tirgus koncentrācijas sekas: 83% no visu esošo līgumu skaita (4,3 miljoni) atrodas piecu lielāko banku kredītportfelī.
Saskaņā ar Centrālās bankas aprēķiniem 2019. gadā izsniegto hipotēku kredītu likme bija vidēji 9,94%, un visas aizdevuma izmaksas (ieskaitot apdrošināšanu) bija 11,41%. Faktiskās apdrošināšanas izmaksas ir vidēji 0,74% no hipotēkas summas, kas ir aptuveni 16 tūkstoši rubļu gadā.
Tajā pašā laikā aizņēmējs nevar uzreiz saņemt informāciju par visām aizdevuma izmaksām. Par to viņam paziņo tieši pirms līguma noslēgšanas, pēc aizdevuma pieteikuma apstiprināšanas, īpašums tiek izvēlēts un tiek apmaksātas visu nepieciešamo dokumentu apstrādes izmaksas. Hipotēkas bankas izvēles posmā aizņēmējs var koncentrēties tikai uz aizdevuma procentu likmi.
Kam vajadzīga apdrošināšana
Apdrošināšanas cena nemainās, ja procentu likme samazinās, kā tas notika, piemēram, pēdējā gada laikā Krievijas Bankas pamatlikmes samazināšanās dēļ. Tādējādi apdrošināšanas izmaksu daļa hipotēkas aizdevuma kopējās izmaksās tikai pieaug.
Centrālā banka atzīmē, ka hipotēku apdrošināšanas maksājumu līmenis ir ārkārtīgi zems (2019. gadā apdrošināšanas maksājumi veidoja tikai 3% no iekasētajām prēmijām par nodrošinājuma apdrošināšanu un 15% no prēmijām par dzīvības un veselības apdrošināšanu) un lielāko daļu no apdrošinātāji (85–97%) tiek sūtīti maksāt aģentūru nodevas par apdrošināšanas polišu veicināšanu un pārdošanu (visbiežāk tā ir kreditorbanka), darbības izdevumu segšanai un apdrošinātāja peļņai.
COVID-19 ir mainījis jauno ēku dzīvokļu pircēju izvēli
Ja vēlaties, aizņēmējs var iegādāties apdrošināšanu ārpus bankas, izvairoties no komisijas maksāšanas, atzīmē Viskrievijas Apdrošinātāju savienības viceprezidents Viktors Dubrovins. Pēc viņa teiktā, nekustamā īpašuma obligātās apdrošināšanas tarifs ir vidēji 0,1% no apdrošināšanas summas, kas, kā likums, ir vienāds ar hipotēkas aizdevuma parāda summu. Ņemot vērā, ka šāda aizdevuma vidējais lielums ir 2,5 miljoni rubļu, apdrošināšanas izmaksas pirmajā gadā būs 2,5 tūkstoši rubļu. Otrajos un nākamajos gados tas samazināsies proporcionāli parāda samazinājumam.
Brīvprātīgās dzīvības apdrošināšanas tarifs ir ļoti atkarīgs no aizņēmēja vecuma un svārstās no 0,18% līdz 0,6%, tas ir, vidēji aptuveni 7-10 tūkstoši rubļu pirmajā gadā. Dažās bankās šīs apdrošināšanas atteikums nekādā veidā neietekmēs hipotēkas procentus, citās tas var palielināt izmaksas par 0,5–1%.
Saskaņā ar tā paša uzņēmuma "Ipoteka. Tsentr" teikto, dzīvības un īpašumtiesību apdrošināšanas atteikums izraisīs neizbēgamu aizdevuma likmes pieaugumu vidēji no 2% līdz 7%.
Aģentūras komisijas lielums ir ļoti atšķirīgs un var svārstīties no 10 līdz 40%, sacīja Viktors Dubrovins. “Tas ir loģiski, jo kredītiestāde uzņemas noteiktu darbu: izvēlēties apdrošinātāju, veidot apdrošināšanas produktu, konsultācijas, dokumentu apriti. Daudzas bankas veic pilnīgu sadarbību apdrošināšanas jomā, tostarp piedalās zaudējumu nokārtošanā,”viņš skaidroja.
Tajā pašā laikā tieši banka ir visvairāk ieinteresēta hipotēkas apdrošināšanā, atzīmē Centrālā banka. Kad notiks apdrošināšanas gadījums, nauda nonāks viņam - lai nomaksātu apdrošinātā parādu par hipotēku.
Savukārt aizņēmēji no katras iespējas atsakās no apdrošināšanas, pat ja banka paaugstina procentu likmi - dažos gadījumos apdrošināšanas izmaksas pārsniedz procentu ietaupījumus. Papildus hipotēkām Krievijā joprojām ir ārkārtīgi reti noslēgti apdrošināšanas līgumi (gan īpašuma, gan dzīvības un veselības jomā).
“Kopumā aizņēmēja interese ir drīzāk samazināt tādas problēmas kā apdrošināšanas sabiedrības izvēle, sarunas ar apdrošināšanas sabiedrību par polises izmaksām, apdrošināšanas līguma sastādīšana un noslēgšana papildus aizdevuma līgumam un piedalīšanās apdrošināšanas procesā. norēķināties par apdrošināšanas maksājuma summu, iestājoties apdrošināšanas gadījumam. Individuālam hipotēkas kredītņēmējam reti ir pietiekami spēcīga sarunu pozīcija, lai iegūtu apdrošinātājam labākos cenu nosacījumus vai efektīvi piedalītos zaudējumu nokārtošanas procesā, ja apdrošinātāja domstarpības rodas bez ārējas palīdzības. Daudziem pilsoņiem šīs procedūras ir nevajadzīga komplikācija jau tā saspringtajā dzīves posmā, kas saistīts ar hipotēkas aizdevuma saņemšanu un pēc tam atmaksu, atzīmē Krievijas Banka.
Vai hipotēka kļūs lētāka
Regulators sagaida, ka, noslēdzot apdrošināšanas līgumu, ko veic banka, nevis aizņēmējs, tas samazinās cenu. Pirmkārt, banka apdrošina visu aizņēmēju grupu uzreiz un varēs vienoties par zemākām polises izmaksām. Otrkārt, jums nebūs jāmaksā aģenta komisija bankām, jo nepieciešamība reklamēt to vai citu apdrošinātāju izzudīs pati no sevis. Saskaņā ar Centrālās bankas aprēķiniem, ja tiktu piemērota piedāvātā pieeja, hipotēkas izmaksas 2019. gadā būtu zemākas par 0,15–0,67 procentpunktiem.
Vai atvieglotas hipotēkas atbalstīs nekustamā īpašuma tirgu?
Tomēr, pat apspriežot jauno koncepciju, Viskrievijas Apdrošinātāju savienība un Krievijas Banku asociācija nosūtīja kopīgu aicinājumu Krievijas Bankas priekšsēdētājai Elvirai Nabiullinai, kurā viņi uzsvēra, ka “šādas apdrošināšanas izmaksas var tikai kompensēt ar aizdevuma procentu likmes paaugstināšanu.” Krievijas banku asociācija iespējamo izaugsmi novērtēja par 0,5-1 procentpunktiem.
“Aizņēmēji, diemžēl, negūs labumu no apstākļu maiņas. Izmaksas sedz bankas, kuras tās kompensēs uz aizņēmēja rēķina, piemēram, paaugstinot likmi. Kredītu procentu likmes, ņemot vērā jauno hipotēku apdrošināšanas shēmu, var pieaugt par aptuveni 0,3–0,5 procentpunktiem,”sacīja Ipoteka. Tsentr ģenerāldirektore Olga Bazhutina.
Joprojām ir grūti pateikt, cik daudz likme pieaugs, saka Viktors Dubrovins. “Hipotēku likme ir ļoti konkurētspējīgs stāsts, un valdība to pastāvīgi mērķē. Visticamāk, zaudētās peļņas tieša ieskaitīšana hipotēkas izmaksās netiks veikta,”viņš teica.
Viskrievijas Apdrošinātāju savienība uzskata, ka izmaksu novirzīšanas vietā valstij vajadzēja izveidot minimālo apdrošināšanas produkta standartu un kontrolēt visas informācijas izpaušanu patērētājam. Un viņš pats varēs izvēlēties, kuru produktu un kur nopirkt.
Savukārt Centrālā banka ir pārliecināta, ka, "lai saglabātu pašreizējo praksi maksāt aizņēmējiem ievērojamas aģentūras maksas par apdrošināšanas polišu iegādi, lai uzturētu augstu saziņas biežumu ar apdrošinātājiem, šķiet, nav lietderīgi".
Ņemot vērā pamatlikmes samazināšanās tendenci, var gadīties, ka hipotēka cenas nepaaugstinās, saka neatkarīgā finanšu konsultante Natālija Smirnova.
“Visticamāk, ka mēs varam redzēt galveno likmi 4% un apstākļi nemainīsies, nebūs būtiska cenu kāpuma. Turklāt mēs nedrīkstam aizmirst, ka pandēmijas laikā bankas saskārās ar pirktspējas samazināšanos, tāpēc tagad nebūtu saprātīgi paaugstināt likmes pārāk daudz, pretējā gadījumā pastāv risks zaudēt potenciālos klientus,”viņa skaidroja.
Ko iegūs aizņēmējs
Tādējādi iedzīvotājiem papildus īpašuma apdrošināšanai kļūst obligāti iegādāties dzīvības un veselības apdrošināšanas polisi. Koncepcija nosaka minimālo apdrošināto risku sarakstu. Piemēram, īpašuma apdrošināšanā tas ir zaudējumi vai bojājumi ugunsgrēka, eksplozijas, plūdu, dabas katastrofu, trešo personu prettiesiskas darbības, strukturālu defektu rezultātā. Dzīvības un veselības apdrošināšanā - I vai II invaliditātes grupas piešķiršana, aizņēmēja nāve nelaimes gadījuma vai slimības rezultātā.
Pirms līguma noslēgšanas apdrošināšanas sabiedrība var nosūtīt pilsoni medicīniskai pārbaudei - uz bankas rēķina, ja pēc tam tiek noslēgts līgums.
No vienas puses, tas ir labi, jo veselības problēmu gadījumā apdrošināšana segs hipotēkas maksājumus, un nāves gadījumā ģimene nedraudēs ar izlikšanu.
“Aizņēmēji nevarēs atteikties no apdrošināšanas, lai ietaupītu naudu, kā rezultātā viņi neatradīsies situācijā, kad nav ar ko maksāt hipotēku, un ģimene var zaudēt dzīvokli, ja situācija neatjaunosies (hipotēku atvaļinājumi ilgu laiku netiek nodrošināti). Un izrādās, ka aizņēmējs noteikti ir pasargāts no riskiem,”saka Natālija Smirnova.
No otras puses, jūs nevarēsit atteikt apdrošināšanu, un jums tas būs jāmaksā, iesiets aizdevuma pamatdaļā, daudzus gadus, līdz hipotēka tiks pilnībā atmaksāta. Tiesa, apdrošināšanas izmaksas tiks sadalītas un attiecīgi ne tik pamanāmas. Tagad to maksā reizi gadā, pieskaitot hipotēkas maksājumus, un šādi izdevumi parasti ir atkarīgi no budžeta.
Tagad, atmaksājot aizdevumu pirms termiņa, daļu no apdrošināšanas var atdot, atskaitot atlikušo mēnešu skaitu un apdrošināšanas komisijas. Vai arī jūs to nevarat atgriezt, tad polise būs derīga līdz apmaksātā gada beigām. Tā kā apdrošināšanas izmaksas tiks sadalītas līdzīgi procentiem par hipotēku, tās automātiski izbeigsies ar pēdējo priekšlaicīgo maksājumu.
Tā kā apdrošināšanas cena nekavējoties tiks iekļauta aizdevuma procentu likmēs, pilsoņiem būs vieglāk salīdzināt visas hipotēkas izmaksas dažādās bankās. Un tas, iespējams, ir vienīgais reālais pluss no reformas.
